Заключение договора купли-продажи недвижимости — ответственный шаг, который требует внимательности, юридической грамотности. Одна ошибка может привести к долгим судебным разбирательствам, потере имущества, значительным финансовым потерям. Разберем 5 самых распространённых ошибок, которые допускают стороны при подписании договора, и дадим советы, как их избежать.
Ошибка №1: Отсутствие проверки правоустанавливающих документов
Важна тщательная проверка правоустанавливающих документов на недвижимость. Если этого не сделать, существует риск столкнуться с недобросовестным продавцом, у которого отсутствует право собственности или чьи права оспариваются третьими лицами.
Пример: покупатель подписал договор, не обратив внимания, что в выписке из ЕГРН указан арест. В итоге сделку признали недействительной, а покупатель остался без квартиры и денег.
Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо:
- Запрашивать свежую выписку из ЕГРН (не более 30 календарных дней).
- Проверять правоустанавливающие документы на основании которых продавец владеет недвижимостью (договор дарения, купли-продажи, наследства и т.д.).
- Убедиться в отсутствии обременений, арестов, залогов и других ограничений.
Дополнительно стоит проверить, попадает ли помещение в зону КРТ (Комплексное развитие территорий) при совершении сделок в Москве, поскольку каждое пятое здание в городе может попасть в нее.
Ошибка №2: Неуказание полного состава имущества
Нередко при заключении договора стороны не уделяют внимание составу имущества, что может привести к неприятным сюрпризам.
Например, покупатель приобрел дом и узнал, что земельный участок не оформлен, или что к объекту прикреплены долги по коммунальным услугам. Иногда в договоре не указываются незарегистрированные постройки (сараи, гаражи, хозпостройки), которые юридически не принадлежат продавцу.
Важно:
- Прописать в договоре объекты недвижимости, которые переходят в собственность.
- Проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам, налогам на имущество, иным обязательным платежам.
- Зафиксировать наличие и состояние построек, даже если они не зарегистрированы.
Ошибка №3: Неопределенность условий оплаты
Один из самых спорных моментов в ДКП — порядок оплаты. Многие конфликты возникают из-за того, что в договоре не прописаны условия передачи денег: сроки, суммы, форма оплаты (наличные, безналичный расчет).
Например, стороны договорились об авансе, но не закрепили письменно. В итоге одна из сторон отказывается от сделки, другая понесет убытки.
Чтобы избежать:
- Указывайте точную сумму сделки, размер аванса, задатка.
- Прописывайте сроки оплаты, ответственность сторон при нарушении условий.
- Фиксируйте форму расчета: на р/с, наличными, через банковскую ячейку.
Ошибка №4: Игнорирование фактического состояния объекта
Заключение договора купли-продажи без проверки фактического состояния недвижимости — еще одна частая ошибка.
Например, покупатель подписал договор, не обратив внимания, что квартира нуждается в капитальном ремонте, что в ней проживают третьи лица, отказавшиеся добровольно освободить помещение.
Чтобы защитить себя, важно:
- Провести осмотр объекта перед подписанием договора.
- Проверить, не зарегистрированы ли в помещении иные лица (особенно несовершеннолетние), не имеют ли они права пользования, например, по договору пожизненного содержания.
- Составить акт осмотра, приложив к нему фотофиксацию.
- Ознакомиться с техническим паспортом, планом объекта, чтобы убедиться в соответствии площади, планировки и других характеристик.
Ошибка №5: Отсутствие нотариального сопровождения в сложных сделках
Не все сделки требуют участия нотариуса, но в ряде случаев его помощь необходима. Это актуально, если в сделке участвуют несовершеннолетние, долевая собственность, материнский капитал.
Пример: супруги продали квартиру без нотариального согласия одного из них, сделка была признана недействительной, так как нарушались права второго супруга.
Риски отсутствия нотариального сопровождения:
- Недействительность сделки.
- Участие недееспособных лиц без законного представителя.
- Ошибки в расчете долей, порядке передачи права собственности.
Заключение
Тщательно проверяйте документы, фиксируйте условия сделки, привлекайте профессионалов и, при необходимости, оформите сделку у нотариуса.
Рекомендуется:
- Четко фиксировать состав имущества и его состояние.
- При сложных сделках обязательно привлекать нотариуса.
Помните: юридическая грамотность и внимание к деталям помогут защитить интересы при покупке или продаже недвижимости, избежать распространенных ошибок.
